繼城市基礎(chǔ)配套費(fèi)上漲、新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高一倍后，湖南城鎮(zhèn)土地使用稅又將提高兩倍，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的進(jìn)一步上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對房價影響不大，同時可有效打擊部分開發(fā)商的囤地現(xiàn)象。
按照之前長沙所執(zhí)行的土地使用稅方案，分為九級，稅額分別為0.6－6元／平方米。五一路、蔡鍔路、解放路等中心城區(qū)地段為一級，稅額為6元／平方米，如按提高2倍來算，這些地段的土地使用稅將漲至18元／平方米。
近日，記者從湖南省地方稅務(wù)局了解到，湖南的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額將面臨調(diào)整，目前正在進(jìn)行相關(guān)調(diào)研，具體的調(diào)整方案預(yù)計(jì)將于7月底出臺。據(jù)省地稅相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照國家相關(guān)文件要求，湖南省城鎮(zhèn)土地使用稅將在原來的基礎(chǔ)上提高兩倍。
不得隨意減免
2006年12月31日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，決定從今年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原定基礎(chǔ)上提高2倍，同時將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。其中，中等城市的稅額由0.4－8元／平方米提至1.2—24元／平方米。
今年2月5日，國稅總局與財政部又聯(lián)合發(fā)出通知，強(qiáng)調(diào)除廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地不得減免土地使用稅?！斑@顯示了國家以稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的決心?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
土地使用稅稅額提高后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖受到影響。由于土地使用稅是保有稅種，手上擁有存量土地的開發(fā)企業(yè)將首先面臨這個問題。去年在長沙拿下800畝地的一位開發(fā)商告訴記者，如果按12元／平方米的土地使用稅來算，他們每年需要繳納800多萬元的土地使用稅。
對房價影響微不足道
在房產(chǎn)開發(fā)商的成本中，土地使用稅不足整個開發(fā)成本的1％，增加成本幅度沒有清算土地增值稅那么大。
長沙市地方稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，土地使用稅的征收時間是從開發(fā)企業(yè)取得紅線圖到發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期間，按季度繳納、分年計(jì)算。對于囤地、捂盤的開發(fā)商來說，囤地或捂盤的時間越長，需要繳納的土地使用稅費(fèi)也就越高。一位開發(fā)商也告訴記者，“對長期囤積大塊土地的開發(fā)商來說，這是一個很大打擊?！边@位開發(fā)商告訴記者，以1000畝土地三年后建成銷售為例，需要繳納將近5000萬元的土地使用稅。
“對實(shí)際開發(fā)成本影響不大，提高后的土地使用稅所占開發(fā)成本比例仍然很小?！?br/>
在房產(chǎn)開發(fā)商的成本中，土地使用稅不足整個開發(fā)成本的1％，那么提高土地使用稅后開發(fā)商是否會放緩拿地的速度？
建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)長沙公司負(fù)責(zé)人告訴記者，“這不會影響到建發(fā)在長拿地的腳步?！本驮谶@個月，建發(fā)房產(chǎn)擊敗眾多強(qiáng)硬對手，以5.3億元成功拍得天心區(qū)黃土嶺的一宗土地。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，如果以中等城市的最高稅額24元／平方米、容積率3來計(jì)算，樓面成本僅增7元左右，可見對房價影響不大。
高成本導(dǎo)致高風(fēng)險
今年以來，各種開發(fā)成本的上漲似乎并未引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的足夠重視。開發(fā)商一致認(rèn)為，“這個行業(yè)的利潤還是誘人的?！笔聦?shí)上，從新增建設(shè)用地使用費(fèi)到城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種開發(fā)成本的增加，預(yù)示著這個行業(yè)的風(fēng)險正在增加。
“隨著開發(fā)成本大幅增加，價格隨之提升，但市場的容量卻是有限的，這可能造成滯脹的局面。”順天房地產(chǎn)副總經(jīng)理何洪偉認(rèn)為，開發(fā)成本的增加對市場是一種“警示”?！耙酝饨缈春玫氖情L沙健康的房地產(chǎn)市場，而現(xiàn)在長沙房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險日益凸現(xiàn)?！笔紫禺a(chǎn)總經(jīng)理胡為指出。
開發(fā)成本的增加讓開發(fā)商找著了價格上漲的理由，但在大多數(shù)開發(fā)商看來，這并不是一件好事?！皩τ谀壳笆稚系捻?xiàng)目來說，這可能是利好。但對于整個房地產(chǎn)市場和開發(fā)商來說，這是利空。”在何洪偉看來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地使用稅及各種開發(fā)成本的提高將影響開發(fā)商的拿地和開發(fā)思路。例如，實(shí)力較弱的開發(fā)商可能選擇成本相對較低的郊區(qū)地塊下手，而有實(shí)力的開發(fā)商可能繼續(xù)追高，而這種分流又將帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
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