北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)
《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》的通知
京建發(fā)〔2010〕383號
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房管局，各有關(guān)單位：
為了規(guī)范北京市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和完善質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
附件：《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》
二〇一〇年六月二十六日
北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范北京市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和完善質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府219號令)及有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。
第三條 北京市積極培育物業(yè)服務(wù)獨(dú)立第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)；鼓勵物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體在確定物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務(wù)全過程，委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估監(jiān)理。
物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。
第二章 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動
第四條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用。
委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項(xiàng)有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。
第五條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：
(一)物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)；
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估；
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；
(四)其他需要評估監(jiān)理的事項(xiàng)。
第六條 建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》及其他相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、物業(yè)項(xiàng)目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修記錄等查驗(yàn)后出具查驗(yàn)報告。
全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。
第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)同時向物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目類型、建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備情況、擬承諾的服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。
業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估。
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭議時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
第八條 業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同約定等，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估。
物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在約定期間內(nèi)對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行跟蹤評估。
第九條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托，個人不得承攬?jiān)u估監(jiān)理業(yè)務(wù)。
第十條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)及從事評估監(jiān)理業(yè)務(wù)的人員與委托人、第三人或評估監(jiān)理事項(xiàng)有利害關(guān)系、可能影響公正評估的，應(yīng)當(dāng)回避。
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和合同約定的要求從事評估監(jiān)理活動，并按照市房屋行政主管部門制定的評估規(guī)范出具評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理報告應(yīng)當(dāng)包括評估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評估監(jiān)理日期和基準(zhǔn)日，評估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評估監(jiān)理結(jié)果及有效期限，評估監(jiān)理人員簽章等內(nèi)容。
第十三條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評估監(jiān)理檔案資料的齊全完整，物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收評估報告相關(guān)資料保管期限不得低于5年；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告相關(guān)資料保管期限不得低于3年。
第十四條 物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)交接報告和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理資料歸檔備查，其摘要文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第十五條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費(fèi)”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目查驗(yàn)點(diǎn)為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費(fèi)金額。
建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費(fèi)用。
第三章 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)和專家
第十六條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)具有獨(dú)立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；
(二)注冊資本100萬元以上；
(三)有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；
(四)具有工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人；
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
符合上述條件的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布備案機(jī)構(gòu)名單。
第十七條 市房屋行政主管部門建立物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠紝＜颐麊?，物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理時應(yīng)當(dāng)從專家?guī)熘羞x擇專家。
物業(yè)項(xiàng)目交接雙方共同委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)交接的，委托人可以從專家?guī)熘羞x擇專家，也可以從專家?guī)焱膺x擇專家。
委托人在專家?guī)焱膺x定專家的，應(yīng)當(dāng)向市房屋行政主管部門提供專家的簡歷和具體聯(lián)系方式。
第十八條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家出具評估意見并對評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具評估監(jiān)理報告并對委托人負(fù)責(zé)。
第十九條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照北京市相關(guān)規(guī)定從事評估監(jiān)理業(yè)務(wù)，不得出具有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
第二十條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動中不得有下列行為：
(一)以個人名義出具評估監(jiān)理報告；
(二)收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，謀取其他不正當(dāng)利益；
(三)與委托人串通損害相對人利益；
(四)允許他人以自己的名義從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；
(五)簽署有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告；
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第四章 法律責(zé)任
第二十一條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)違反本辦法第十條、第十九條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責(zé)令限期改正并予以公示；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家違反本辦法第九條、第十條、第二十條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門約談告誡；情節(jié)嚴(yán)重的，取消專家資格并予以公示；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十一條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責(zé)令限期改正并記入企業(yè)信用檔案；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 附則
第二十四條 本辦法自2010年10月1日起實(shí)施。
