最高法出臺意見規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序
——解除商品房合同，嚴審！
解讀人：最高人民法院民一庭負責(zé)人
［背景］：商品房交易市場不穩(wěn)定，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量相應(yīng)迅猛攀升，成為目前增幅最快的案件類型之一。2008年全國法院共審結(jié)房地產(chǎn)民事案件118564件，同比上升11.93％。2009年1—6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數(shù)量大增的同時，疑難復(fù)雜案件顯著增多，出現(xiàn)了許多新情況新問題。
近日，最高人民法院出臺《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》。
建筑工程施工合同糾紛——
依法認定“黑合同”無效
［背景］近段時間以來，建筑工程施工合同糾紛案件大幅上升。
指導(dǎo)意見要求，人民法院應(yīng)嚴格依照《招標投標法》和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，準確把握認定“黑白合同”的標準，對背離中標合同的價款、工期、質(zhì)量標準等實質(zhì)性內(nèi)容的“黑合同”，依法認定無效，以制裁違法、違規(guī)行為。對當事人雙方達成的沒有背離中標合同實質(zhì)內(nèi)容的變更條款，依法認定有效，保護當事人的合法權(quán)益。
因資金困難引發(fā)的連鎖糾紛——
力爭通過審判盤活存量資金
［背景］發(fā)包人因資金周轉(zhuǎn)困難拖欠工程款現(xiàn)象嚴重，引發(fā)發(fā)包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務(wù)分包人工程款、拖欠材料供應(yīng)商材料款、施工設(shè)備企業(yè)設(shè)備租賃費等連鎖糾紛案件。該類案件涉及眾多主體利益，處理不當易激化矛盾。
指導(dǎo)意見要求，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件中，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當事人的利益，力爭通過案件審判盤活現(xiàn)有的存量資金，實現(xiàn)當事人雙贏、多贏的結(jié)果。調(diào)解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式。
房屋買賣合同糾紛——
制裁惡意違約保護購房人利益
［背景］商品房銷售市場中房地產(chǎn)企業(yè)通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地產(chǎn)價格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。同時，有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的案件大量顯現(xiàn)。
指導(dǎo)意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協(xié)議中定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調(diào)解工作，確無調(diào)解可能的案件，可依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險，共同維護誠信的市場交易秩序。
此外，指導(dǎo)意見還明確，在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產(chǎn)生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權(quán)益；對涉嫌利用虛假房地產(chǎn)交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關(guān)提供線索。（記者 白龍）
