規(guī)范分割出租行為 保護合理合租行為
——專訪住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長姜萬榮
新華社北京１２月２６日電(記者 杜宇)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》一亮相，便引起社會廣泛關(guān)注。為什么要出臺這部新規(guī)，是否如部分公眾擔(dān)心的那樣會增加“蟻族”等中低收入群體租房難度，如何保證執(zhí)行監(jiān)管到位……
帶著這些問題，記者專訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長姜萬榮。他表示，規(guī)范分割出租行為有其現(xiàn)實意義，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決。
分割出租行為無法保證承租人基本居住條件，容易導(dǎo)致矛盾糾紛
問：為什么要規(guī)范房屋分割出租行為？
答：實踐中，出租人將房屋分割出租的情況比較突出，已經(jīng)成為一個各方面反映比較強烈集中的問題。我們考慮多方因素，在《辦法》中作出了規(guī)范分割出租行為的規(guī)定。
一是我國對建筑安全有明確要求和規(guī)定，比如《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，住宅的建筑設(shè)計，應(yīng)滿足建筑設(shè)備和系統(tǒng)的功能有效、運行安全、維修方便等基本要求?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。而分割出租中的出租人擅自改變房屋構(gòu)造結(jié)構(gòu)，改變水、電、氣線路等行為，實際上已經(jīng)違反了現(xiàn)有規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
二是分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，容易導(dǎo)致矛盾和糾紛。
三是對已有經(jīng)驗的總結(jié)和借鑒。近年來，上海、北京先后出臺規(guī)范性文件，對房屋分割出租行為進行規(guī)定和有效規(guī)范。英國、美國及我國香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)也都通過較為成熟的法律制度對出租人分割出租的現(xiàn)象進行系統(tǒng)規(guī)定，有效保護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
合理的合租行為仍受保護 解決中低收入群體租房問題要通過保障性租賃房
問：部分租房者迫于經(jīng)濟壓力，不得不合租甚至群租來解決住房問題，有觀點認(rèn)為《辦法》出臺會增加他們的租房難度，您怎么看這種觀點？
答：對分割出租行為進行規(guī)范，與群租或低收入人群住房租賃是兩個問題。一是合理的合租行為仍然受到保護?！掇k法》旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對以原設(shè)計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在《辦法》規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進行合租。
二是中低收入人群租房問題可通過廉租房和公共租賃房解決。目前，各地均以各種渠道拓寬廉租房和公共租賃房房源，確保租賃住房的供給穩(wěn)定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以結(jié)合自身實際情況，向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請廉租房、公共租賃房居住。
由公房租賃管理向商品房租賃管理轉(zhuǎn)變
問：與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，新《辦法》在哪些方面作了調(diào)整？
答：應(yīng)該說，老辦法實施十幾年，對發(fā)展房屋租賃市場和規(guī)范房屋租賃行為發(fā)揮了積極的作用。但１９９５年至今，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，《合同法》《物權(quán)法》等重要法律法規(guī)陸續(xù)出臺，房屋租賃的市場環(huán)境、政策環(huán)境、法制環(huán)境以及市場規(guī)模、管理模式都發(fā)生了很大變化，老辦法已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的發(fā)展要求。如有些規(guī)定還帶有公房租賃管理的色彩，這讓老辦法在實踐中的適用效果打了很多折扣。
近幾年每次“兩會”均有代表提出有關(guān)房屋租賃的建議和提案，近年歷次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策均提到要發(fā)展住房租賃市場，加強租賃管理。
今年以來，我們開展了房屋租賃市場的專項調(diào)研，把房屋租賃市場中需要在規(guī)章層面解決的新情況、新問題，在辦法條文中予以了體現(xiàn)。新《辦法》作了不少調(diào)整，體現(xiàn)了房屋租賃管理思路的一些調(diào)整和變化。
比如體現(xiàn)了鼓勵房屋出租的精神?！掇k法》第六條，將原《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的、違反規(guī)定改變房屋適用性質(zhì)等四種情形。
貫徹對租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護的原則。實踐中經(jīng)常發(fā)生出租人在房屋租賃期內(nèi)擅自提高租金的情況，既不利于承租人居住權(quán)利保障，又不利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，《辦法》規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。
另外，進一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)；明確對主管部門在加強租賃管理和提高服務(wù)水平方面的工作要求；進一步細(xì)化房屋租賃登記備案制度?！掇k法》還要求主管部門提高租賃服務(wù)水平，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等。
四項舉措確保監(jiān)督執(zhí)行到位
問：《辦法》出臺以后，大家關(guān)心能否落實到位。您對下一步加強商品房屋租賃管理工作有何考慮？
答：《商品房屋租賃管理辦法》將于２０１１年２月１日起施行?！掇k法》出臺后，我們還將做好以下工作，將《辦法》落到實處：
一是做好《辦法》的宣傳貫徹工作。組織地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門以《辦法》的出臺為契機，通過各種方式開展對《辦法》的學(xué)習(xí)，同時加強對《合同法》及最高人民法院有關(guān)租賃司法解釋的學(xué)習(xí)，提升全行業(yè)對房屋租賃管理的認(rèn)識與重視。
二是強化房屋租賃登記備案管理。大力推進各地房屋租賃登記備案系統(tǒng)的建設(shè)，逐步推行與相關(guān)系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)共享。指導(dǎo)地方出臺《辦法》實施細(xì)則，將租賃登記備案工作落到實處。
三是加強對房屋租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的管理。明確房屋租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對租賃雙方當(dāng)事人辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的告知義務(wù)。在即將發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中，我們將進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為，加強監(jiān)督管理，明確法律責(zé)任，進一步維護當(dāng)事人合法權(quán)益。
四是會同相關(guān)部門建立聯(lián)動機制，推行租賃房屋的社會化管理。形成部門間信息共享和數(shù)據(jù)交換的工作機制，充分利用信息手段促進商品房屋的管理。同時，依托街道辦事處等基層組織，充分發(fā)揮物業(yè)部門、業(yè)主委員會的作用，共同做好房屋租賃管理的各項工作措施。
