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自然資源部解讀《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》

2019-07-23 09:15 來源: 自然資源部網(wǎng)站
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《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》新聞發(fā)布會

  時 間:2019-07-22 15:00
  地 點:自然資源部B103會議室
  內(nèi) 容:7月22日(星期一)下午3點,在自然資源部機關B103會議室召開《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》新聞發(fā)布會。

圖為自然資源部辦公廳副主任王永梅主持新聞發(fā)布會。

【自然資源部辦公廳副主任 王永梅】各位新聞界的朋友們:

大家上午好!歡迎各位前來參加今天的新聞發(fā)布會。感謝各新聞媒體長期以來對自然資源工作的關心和支持!

黨中央、國務院高度重視土地制度改革工作。黨的十八屆三中全會明確提出要“完善土地二級市場”。經(jīng)黨中央、國務院同意,2017年以來,自然資源部在全國34個市縣開展了為期兩年的試點工作,形成了一批可復制、可推廣的改革經(jīng)驗。2019年5月29日,習近平總書記主持召開中央全面深化改革委員會第八次會議,審議通過《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。近日,國務院辦公廳印發(fā)了《指導意見》。這是我國首個專門規(guī)范土地二級市場的重要文件。

下面我介紹一下出席今天新聞發(fā)布會的領導同志:自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長鄭凌志、副司長陳國慶,自然資源所有者權益司副司長王薇。

首先,請鄭凌志司長介紹《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》有關內(nèi)容。

圖為自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長鄭凌志介紹《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》有關內(nèi)容。

【自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長 鄭凌志】新聞界的各位朋友:大家下午好!

非常感謝大家冒著酷暑出席新聞發(fā)布會。今天我將和我的兩同事就國務院辦公廳近日發(fā)布的《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》主要內(nèi)容作一些說明,同時回答有關問題。

大家知道,黨中央、國務院高度重視土地制度改革工作。為貫徹落實黨中央、國務院決策部署和中央全面深化改革工作安排,我部在組織實施試點、總結提煉試點成果的基礎上,會同有關部門起草了《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),已經(jīng)中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過。前不久,國務院辦公廳已正式印發(fā),新華社已受權全文發(fā)布。在此,我簡要說明三個方面內(nèi)容。

一、出臺《指導意見》是堅持和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的重要舉措

土地市場是我國社會主義市場經(jīng)濟體制的重要組成部分,是資源要素市場的重要內(nèi)容,對于促進土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化城鎮(zhèn)化進程具有重要作用。伴隨著改革開放40多年來,以政府供應為主的土地一級市場取得長足發(fā)展,形成了相對完善的制度體系,而以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場發(fā)展相對滯后。《指導意見》是首個專門規(guī)范土地二級市場建設的國務院文件,是新時代完善我國土地二級市場的頂層設計,確立了一系列基礎性、系統(tǒng)性制度安排。針對土地二級市場運行發(fā)展中存在的“交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范、政府的服務和監(jiān)管不完善”等問題,著力完善交易規(guī)則,創(chuàng)新運行模式,健全服務監(jiān)管,促進土地要素流通順暢,提高存量土地資源配置效率,提高節(jié)約集約用地水平。文件的出臺,對于促進一二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、加快推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

二、出臺《指導意見》是推進“放管服”改革優(yōu)化營商環(huán)境的重要舉措

與土地一級市場中政府同時行使所有者職責和履行監(jiān)管者職責不同,政府在土地二級市場中的職責和作用主要是制定交易規(guī)則,保障公平競爭,加強服務監(jiān)管,維護市場秩序,彌補市場失靈。為此,《指導意見》重點明確不同權能建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的必要條件,實現(xiàn)交易規(guī)則統(tǒng)一、透明,從而平等保護各類市場主體合法權益,優(yōu)化營商環(huán)境。在落實“放管服”改革方面,提出了一系列新舉措、新辦法。一是進一步簡政放權。《指導意見》明確,以出讓方式取得的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;可自行協(xié)商交易,也可委托土地二級市場平臺公開交易;達成一致后簽訂合同,依法申報交易價格,辦理后續(xù)手續(xù);劃撥建設用地使用權出租由審批制調(diào)整為申報制,出租人依法申報并繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。二是做好放管結合。《指導意見》強調(diào),強化事中事后監(jiān)管,對違反有關法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的,不予辦理相關手續(xù)。加強信息互通互享,明確要求加強國有建設用地使用權二級市場管理與涉地司法處置、資產(chǎn)處置、不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易管理的銜接;自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等部門加強對涉地股權轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。同時要求加強市場監(jiān)測監(jiān)管與調(diào)控,完善土地市場信用體系,維護市場平穩(wěn)運行。三是不斷優(yōu)化服務。明確要求在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,提供交易場所,辦理交易事務。大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”,積極推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”。培育和規(guī)范社會中介組織,營造良好的交易環(huán)境。

三、出臺《指導意見》是促進節(jié)約集約用地、加快推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措

黨的十九大提出,我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段?!吨笇б庖姟烦浞诌\用市場機制盤活存量土地和低效用地,從根本上解決交易門檻過高、流轉(zhuǎn)不暢的問題,促進土地資源合理配置和節(jié)約集約利用,為高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。具體表現(xiàn)在:一是完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則促進要素流通?!吨笇б庖姟诽岢隽藘?yōu)化劃撥土地轉(zhuǎn)讓流程、保障出讓土地交易自由、完善作價出資或入股土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定,完善土地分割合并轉(zhuǎn)讓政策等措施,促進存量土地進入二級市場轉(zhuǎn)讓盤活。二是放寬對抵押權人的限制,大力支持民營經(jīng)濟發(fā)展?!吨笇б庖姟访鞔_自然人、企業(yè)均可作為抵押權人依法辦理不動產(chǎn)抵押相關手續(xù);探索允許養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進行抵押融資,真正激發(fā)市場活力。三是實施差別化的稅收政策?!吨笇б庖姟诽岢觯膭罡鞯卦诘胤綑嘞迌?nèi)探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策,適當提高土地保有成本,降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負,鼓勵存量低效土地入市流通。

下一步,我們將以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,會同相關部門認真貫徹執(zhí)行《指導意見》,加強業(yè)務指導,抓好督促落實,做好宣傳引導,推動《指導意見》落地實施。

【王永梅】謝謝鄭司長,下面記者開始提問。

【記者】您好,我是光明日報記者,我的問題是這次出臺的這個《指導意見》的出臺背景,能不能再仔細解釋一下,基于怎樣的考慮?能不能舉點例子?讓我們能更好地理解這個背景。

圖為自然資源部自然資源開發(fā)利用司副司長陳國慶回答記者提問。

【自然資源開發(fā)利用司副司長 陳國慶】這個問題我來回答。大家知道,完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓出租、抵押二級市場是黨的十八屆三中全會確定的一項改革任務,具有中國特色社會主義的土地市場是現(xiàn)代化市場體系的重要組成部分,其中土地一級市場體現(xiàn)在土地所有者與使用者的關系,土地二級市場則主要是土地使用權人之間的交易行為。從改革開放以來,土地市場整體發(fā)展的建設情況看,土地一級市場日趨活躍,交易規(guī)則逐步規(guī)范健全,交易量和交易額不斷增長。但與土地一級市場相比,二級市場長期處于自發(fā)分散的狀態(tài),面臨的問題較多,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

一是交易規(guī)則不健全。有關管理規(guī)定分散,且大多起草的時間比較早,限制條件多,難以滿足當前發(fā)展的需要。

二是交易信息不對稱。存在買家找不著合適的賣家,賣家找不到合適的買家的情況,市場未充分形成,交易機會不充分。

三是交易平臺不規(guī)范。存在辦事找不到門的問題。

四是政府的服務和監(jiān)管不完善。一些地方交易程序復雜、環(huán)節(jié)多、周期長,與“放管服”改革的要求不相適應;市場不夠規(guī)范,矛盾和糾紛多發(fā),容易損害市場主體權益。這些問題的存在,制約了存量土地盤活利用,嚴重影響了土地資源配置效率,難以適應新型城鎮(zhèn)化和高質(zhì)量發(fā)展的要求,必須通過改革加以解決。

十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確要求“完善土地二級市場”。經(jīng)黨中央、國務院批準,2017年以來,自然資源部在全國34個市縣區(qū)開展了為期兩年的試點工作,形成了一批可復制、可推廣的改革經(jīng)驗。在全面總結試點經(jīng)驗的基礎上,我部會同有關方面,形成了《關于完善建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》。今年5月29日,習近平總書記主持召開中央全面深化改革委員會第八次會議,審議通過《指導意見》。這是我國首個專門規(guī)范土地二級市場的重要文件,是新時代完善我國土地二級市場的頂層設計,確立了一系列基礎性、系統(tǒng)性的制度安排。文件的出臺,對于促進一二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、加快推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

謝謝。

【王永梅】謝謝陳司長,請接著提問。

【記者】在《指導意見》出臺之前經(jīng)過了兩年的試點,試點的情況怎么樣?取得了哪些實實在在的成效?

【鄭凌志】《指導意見》是在開展試點探索、總結提煉試點經(jīng)驗的基礎上形成的。2017年1月,經(jīng)黨中央、國務院同意,我部在北京市房山區(qū)等全國34個市(縣、區(qū))開展為期兩年的土地二級市場試點。試點堅持問題導向和目標導向,重點探索解決當前土地二級市場存在的“交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范、政府的服務和監(jiān)管不完善”等四方面問題,著力破解“要素流通不暢,存量土地資源配置效率低,制約和影響經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”的改革難題。從兩年試點情況看,試點地區(qū)的土地二級市場交易規(guī)則體系不斷完善,土地交易的宗數(shù)、面積、價款都出現(xiàn)大幅增長,極大激發(fā)了市場配置土地資源的潛力,取得了積極成效。試點期間,34個試點地區(qū)共出臺各類交易細則和配套措施337份,形成了較為完善的土地二級市場政策體系,保障交易有章可循,市場主體積極參與、各類交易日趨活躍、交易量明顯提升。34個試點地區(qū)共轉(zhuǎn)讓土地6112宗,面積10.5萬公頃(157.5萬畝),成交金額968.74億元,轉(zhuǎn)讓宗數(shù)同比增長21.1%,面積增長了16倍,成交金額同比增長96.8%;出租土地6117宗,面積0.56萬公頃(8.4萬畝),其中19個試點地區(qū)收取劃撥土地出租收益4.02億元,同比增長7.2%;抵押土地26084宗,面積6.17萬公頃(92.5萬畝),涉及金額22050億元,抵押宗數(shù)和金額同比分別增長28.8%和52.2%。形成了土地一二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序的良好局面,形成了一批可復制、可推廣的改革經(jīng)驗,已具備在全國面上推廣的條件。

【王永梅】謝謝鄭司長,請繼續(xù)提問。

【記者】您剛才對一些主要內(nèi)容作了介紹,想請問您一下《指導意見》還有哪些亮點和創(chuàng)新,請您具體介紹一下。

圖為自然資源所有者權益司副司長王薇回答記者提問。

【自然資源所有者權益司副司長 王薇】這個問題我來答一下,這次我們出臺的《指導意見》總體是定位于現(xiàn)有的制度框架下的深化改革和完善,是新時代完善我國土地二級市場的頂層設計,既有實體性的政策,也有程序性的要求。圍繞交易規(guī)則、創(chuàng)新運行模式、健全服務監(jiān)管等三個方面,分別作出了一系列的制度安排和設計,讓市場主體能在規(guī)則明確的前提下進行交易。主要的亮點和創(chuàng)新點有以下三個方面:

第一,明確了交易規(guī)則。圍繞土地二級市場的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押這三種主要的交易方式,注重產(chǎn)權的激勵和市場的配置,明確了什么能交易、什么不能交易,比如在土地轉(zhuǎn)讓方面,明確了土地的轉(zhuǎn)讓形式,即不同權能的土地轉(zhuǎn)讓條件,將各類之間導致土地使用權轉(zhuǎn)移的行為都視為土地轉(zhuǎn)讓,實施統(tǒng)一的監(jiān)管。通過優(yōu)化轉(zhuǎn)讓的交易規(guī)則、完善土地分割或者合并轉(zhuǎn)讓政策,實行差別化的稅費、政策等改革舉措,激發(fā)市場的活力,促進存量土地進入市場盤活。比如在土地出租方面,重點是針對劃撥土地出租長期存在的不規(guī)范的問題,我們提出了規(guī)范管理,進一步簡化審批方式,提高服務效能的要求,比如在土地抵押方面,明確不同權能的土地的抵押條件,依法保障和充分實現(xiàn)物權的權能,明確自然人、企業(yè)均可以作為抵押權人,支持養(yǎng)老、教育等社會領域投資的企業(yè),以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進行抵押融資,同時我們也提出了要求各地探索完善相應的風險防控機制。

第二,創(chuàng)新了運行模式。這里邊主要解決的是什么?在哪兒交易、由誰交易、怎么交易的問題。

一是要求各地在市縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易平臺或機構的基礎上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場的交易信息,提供交易場所,大力推進線上交易。

二是優(yōu)化交易流程,建立信息發(fā)布、達成意向、簽訂合同、交易監(jiān)管的操作流程,同時明確相關規(guī)則,交易的雙方可以自行協(xié)商交易,也可以委托平臺公開交易,政府要加強交易的事中、事后監(jiān)管,對于價格異常的政府可以依法實行優(yōu)先購買權,以維護市場平穩(wěn)運行。

三是加強信息的互通共享,特別是加強交易管理與涉地的司法處置、涉地國有資產(chǎn)處置、涉地股權轉(zhuǎn)讓以及不動產(chǎn)登記的銜接和信息共享,通過強化信息公示,建立健全聯(lián)動機制等等,來維護市場公平競爭環(huán)境。

第三,加強了服務和監(jiān)管。針對政府和監(jiān)管不完善的問題明確了相關措施,重點是大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”,積極推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”,培育和規(guī)范中介組織加強市場監(jiān)測與調(diào)控,健全以“雙隨機、一公開”為基本手段,以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎的新型監(jiān)管機制,全面提升土地市場領域政府治理能力和水平。

【記者】我是中央電視臺新聞頻道的記者,根據(jù)《指導意見》的要求,二級土地市場建設的目標是什么?

【王永梅】謝謝王司長,請繼續(xù)提問。

【王薇】我繼續(xù)來回答一下?!吨笇б庖姟诽岢?,要建立產(chǎn)權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。市場規(guī)則健全完善,交易平臺全面形成,服務監(jiān)管落實到位,市場秩序更加規(guī)范,制度性交易成本明顯降低,土地資源配置效率顯著提高,形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

一是產(chǎn)權明晰。相對于土地一級市場,土地二級市場交易中的權利體系更加復雜,涉及到所有權人、使用權人和其他利益相關人,不同取得方式的土地的權能不同,各方需要承擔的法律責任和收益預期也各不相同,因此,交易一定要確保產(chǎn)權明晰,才能保障各方利益,避免不必要的矛盾糾紛。二是市場定價。價格機制是市場機制的重要組成部分。十八屆三中全會提出“完善主要由市場決定價格的機制”,要發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用,避免政府對價格的過多干預。三是信息集聚。只有實現(xiàn)信息集聚,才能增加交易機會,促進供需雙方信息對稱,降低交易成本,提高土地資源的配置效率。因此,信息集聚也是土地二級市場建設的重要目標之一。四是交易安全。在土地二級市場交易時,要通過規(guī)范交易秩序,保障交易資金安全、合同安全、產(chǎn)權過戶安全等。五是監(jiān)管有效。要更好發(fā)揮政府作用,特別是在制定交易規(guī)則、保障公平競爭、加強監(jiān)督管理、維護市場秩序、彌補市場失靈等方面的作用。

謝謝。

【王永梅】謝謝王司長。由于時間關系,今天的新聞發(fā)布會到此結束,再次感謝大家!

【我要糾錯】責任編輯:劉楊
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