為調(diào)控土地市場助力
——解讀《土地儲備管理辦法》
1996年，我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)在上海成立。11年的發(fā)展歷程，年輕的土地儲備制度經(jīng)受風(fēng)雨洗禮，迅速成長，在我國土地市場發(fā)展進(jìn)程中留下重重的足跡，也帶給我們深深的思考。
土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發(fā)展影響深遠(yuǎn)。制定《土地儲備管理辦法》，對嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義。
土地儲備制度功能定位緊扣“調(diào)控”
從1996年第一家土地儲備機(jī)構(gòu)誕生，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。
土地儲備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲備制度建立后，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，改變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”（即產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的土地）和招拍掛出讓為主。
這些變革增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府可以根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序，同時促進(jìn)了節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。
《土地儲備管理辦法》將土地儲備制度的功能定位緊扣“調(diào)控”二字，進(jìn)一步明確：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。
土地儲備制度的運作模式也同樣緊扣“調(diào)控”。《土地儲備管理辦法》規(guī)定，各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。
“調(diào)控”二字，牢牢地嵌進(jìn)土地儲備制度的肌體中。
供應(yīng)“凈地”，狙擊囤地
產(chǎn)權(quán)明晰是市場交易的基本前提。產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的“凈地”從何而來？土地儲備制度功不可沒。
土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進(jìn)行再配置。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。
理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力?！锻恋貎涔芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位。
土地儲備機(jī)構(gòu)可以通過加快前期開發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。
努力降低土地儲備貸款風(fēng)險
土地儲備與風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場相連，土地儲備需要數(shù)量不菲的資金支持，這就意味著土地儲備存在一定的資金風(fēng)險。
如何防范風(fēng)險？首要的是加大財政資金對土地儲備的支持力度?！锻恋貎涔芾磙k法》明確提出，土地儲備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》，土地儲備資金實行?？顚Ｓ?、分賬核算，實行預(yù)決算管理。
在財政資金不足的情況下，需要開展融資活動。《土地儲備管理辦法》規(guī)定，涉及銀行貸款的，土地儲備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預(yù)算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模貸款。土地儲備貸款應(yīng)實行?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。土地儲備機(jī)構(gòu)不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。
作出這樣嚴(yán)格的規(guī)定，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險，使土地儲備制度走得更穩(wěn)、更好，在土地市場調(diào)控中發(fā)揮出更大作用。（國土資源報 記者 王永紅）
文件鏈接：國土資源部 財政部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知
