新一輪樓市調(diào)控考驗(yàn)地方政府
人們對(duì)九部門最近出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則充滿期待，有業(yè)內(nèi)人士形容，仿佛是“陰天里看到了陽(yáng)光”。本次出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則最大的亮點(diǎn)之一便是目標(biāo)明確、責(zé)任量化，對(duì)地方政府的約束性增強(qiáng)。
不難看出，在前一段時(shí)間，中央連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控舉措后，一些地方“托市”的心態(tài)與行為仍然清晰可見。為何在“做多”樓市的種種表象中，總夾雜著一些地方政府的身影？怎樣才能離中央要求的“齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作”越來越近？
“做多”樓市的地方身影
“樓市調(diào)控不盡如人意，關(guān)鍵一點(diǎn)在于有些地方政府出于各自利益考慮，真心參與不夠?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。揭開樓市迷離的面紗，依稀可見地方形形色色的“托市”身影：
——出于GDP增速需要，力保房地產(chǎn)固定投資。今年第一季度，東部某省GDP同比增長(zhǎng)13.7%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)19.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)占1/4強(qiáng)，同比增長(zhǎng)21.25%。顯然，以上GDP是靠固定資產(chǎn)投資來拉動(dòng)的，而固定資產(chǎn)投資又是靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)的。從去年下半年開始，該省擔(dān)心名列前茅的位置被兄弟省份追上，當(dāng)時(shí)就要求適當(dāng)加大投資。于是，房地產(chǎn)投資順勢(shì)加強(qiáng)。
——政策性利好“暖風(fēng)”頻吹，“烘托”市場(chǎng)預(yù)期。今年春節(jié)過后，沿海某市公積金管理部門發(fā)布通知，規(guī)定凡購(gòu)買竣工５年以內(nèi)的二手房，申請(qǐng)公積金貸款最高可以貸到８成。而去年宏觀調(diào)控后，同類房屋最高只能貸款５成。這被認(rèn)為是該地樓市“今年第一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好政策”。此后，公積金部門再傳“利好”信息，稱正在醞釀以每名公積金繳存者為單位進(jìn)行貸款。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說，公積金政策頻頻松動(dòng)，更大程度上是政府希望通過政策變動(dòng)傳達(dá)一個(gè)信號(hào)——有關(guān)部門要“暖市”了，從而改變觀望者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。
——有關(guān)部門模糊信息，誤導(dǎo)民眾。今年一季度，南方某市十區(qū)新建商品住宅交易與2003年預(yù)售住宅成交均價(jià)相比，上漲了50.26%。但有關(guān)部門稱，從1999年到2005年，房?jī)r(jià)從歷史低位回升了21.6%，年累進(jìn)升幅不足4%，價(jià)位在正常合理區(qū)間。事實(shí)上，該市住宅價(jià)格的歷史低位并不是1999年的4787元／平方米，而是2003年的3888元／平方米，政府部門如此“選擇性”比較，并定性為“價(jià)位合理”，有誤導(dǎo)百姓之嫌。
“經(jīng)營(yíng)城市”的“萬(wàn)能鑰匙”
在樓市調(diào)控問題上，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，增強(qiáng)全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作。但目前，有的地方政府離“齊心協(xié)力”的要求尚遠(yuǎn)。這些地方政府為何在房地產(chǎn)問題上，總是以曖昧的態(tài)度來應(yīng)對(duì)上級(jí)的調(diào)控呢？
——土地出讓金成為地方“第二財(cái)政”，城市發(fā)展蛻變成依托房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)本級(jí)財(cái)政收入不足以平衡財(cái)政支出時(shí)，地方政府只有兩個(gè)選擇：一是尋求中央的轉(zhuǎn)移支付；另一個(gè)則是謀求向預(yù)算外發(fā)展。前者基本上是固定的，土地出讓恰恰滿足了后者的要求。土地出讓收入的地位越來越顯得舉足輕重，很多地方政府的土地出讓金收入占其預(yù)算外收入的60%以上。
——土地事實(shí)上已成地方政府的“貨幣權(quán)力”。1995年頒布的擔(dān)保法規(guī)定，除國(guó)家規(guī)定的需地方政府、財(cái)政擔(dān)保的向外借款外，地方財(cái)政(政府)不能對(duì)國(guó)內(nèi)任何提供資金的單位和個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保。這意味著，目前地方政府的多數(shù)債務(wù)擔(dān)保都是無(wú)效的。一些地方政府轉(zhuǎn)而經(jīng)營(yíng)土地，找到了一條“生路”。由于批出的土地立即可以用作從銀行抵押貸款，實(shí)際上土地權(quán)力就演變成了地方政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。
——房地產(chǎn)火熱能帶來GDP的高增長(zhǎng)。在上海，2004年房地產(chǎn)直接拉動(dòng)的GDP約為17%，間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動(dòng)的GDP約為3%~7%，合計(jì)在20%以上。由此可見房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的“支柱”作用。這種情況對(duì)其他大中城市幾乎一體適用。既然可以“生出”GDP，房地產(chǎn)就不再僅僅是房地產(chǎn)，而是“點(diǎn)化”繁榮、政績(jī)的“金手指”，有的地方經(jīng)濟(jì)于是演變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
——“以商補(bǔ)工”，一些地方政府拼命炒高房地產(chǎn)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組的調(diào)查，地方政府征來的土地只有15%是經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地和房地產(chǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施用地需要政府大量投入，工業(yè)性用地基本入不敷出，需要經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)倒貼。在此機(jī)制下，有的地方政府自然要拼命炒高經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，賣個(gè)好價(jià)錢，否則不能從土地上獲取利益。
利益集團(tuán)的“尋租工具”
房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴不僅增加了地方政府的稅收，成為GDP的支柱，帶來十分打眼的政績(jī)，甚至還為一些官員帶來灰色收入。在有的地方，權(quán)力與資本的結(jié)盟，在一定程度上使得房地產(chǎn)背離了“居住”供應(yīng)的性質(zhì)，演化成利益集團(tuán)尋租的“工具”。教訓(xùn)是沉痛的，房地產(chǎn)領(lǐng)域近年來成為腐敗高發(fā)地，多個(gè)地區(qū)的官員在巨大利益面前沒有守住“防線”，最后走上了審判臺(tái)。
2005年1月，原青島市市長(zhǎng)助理王雁被判死緩，其絕大部分賄金來源都與為房地產(chǎn)商在土地出讓審批過程中謀求利益有關(guān)；1995年至2005年4月，湖南省郴州市原副市長(zhǎng)雷淵利先后收受39個(gè)單位和個(gè)人所送財(cái)物143次，其中18個(gè)是房地產(chǎn)公司，其余行賄者也與房產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)；2005年9月，山西太原市房地產(chǎn)管理局原副局長(zhǎng)吳本芳等人涉嫌貪污公款，鋃鐺入獄……
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)調(diào)控重心下移，要求各級(jí)城市政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，確實(shí)對(duì)準(zhǔn)了當(dāng)前樓市問題的癥結(jié)。執(zhí)行“國(guó)六條”關(guān)鍵要切實(shí)消除一些地方政府“做多”樓市的心態(tài)，增強(qiáng)地方執(zhí)行力。地方政府對(duì)這些要求能落實(shí)多少，也就成了調(diào)控能否成功的關(guān)鍵所在。（記者 徐壽松 黃玫）
